El PGOU de Marbella del año 1986 restituido recientemente plantea una gran amenaza para el mercado de viviendas.
Fuente: The Financial Times Limited 2016.
A razón de esta decisión del Tribunal, algunos proyectos y viviendas se han recuperado, sin embargo otra gran parte ha quedado fuera, por lo que los compradores tienen que estar conscientes de que la legalidad de miles de viviendas está en duda.
La Costa del Sol, Marbella, Puerto Banus tienen un atractivo especial, además de su maravilloso clima a lo largo del año, tiene muchos otros encantos que ofrecer, compartir y de los que disfrutar. Por ello es un destino de referencia para miles de turistas.
Se imaginan un fin de semana de invierno en primera línea de playa? Eso es posible en Marbella. Visitar el casco histórico, mientras algunos disfrutan de una copa de vino junto a los rayos del sol, otros realizan actividades al aire libre o bien aquellos que tienen sus embarcaciones y yates en puerto Banus aprovechan para tomar el sol en sus cubiertas y dar un paseo por la Costa. Hay para todos.
En el último año, ha habido un desarrollo tangible en la ciudad, se siente movimiento, situación que no se presentaba en gran parte de España desde el desplome de su economía y durante la recesión que siguió a la crisis de 2008.
El Mercado está despertando, nuevas tiendas se han abierto en el casco antiguo de Marbella, villas de gama alta están tomando forma. Se ha invertido en mejorar la ciudad, su aspecto y vialidad. La principal arteria de comunicación entre San Pedro y Marbella finalmente ha sido restablecida con la construcción del Túnel para facilitar la fluidez del tráfico y la vía anterior reacondicionada con jardines, parques y bares, dándole a esta zona y a sus habitantes un respiro y aires nuevos. Los Precios de las propiedades y la demanda están en alza.
Sin embargo, detrás de este panorama, la planificación de un complicado asunto amenaza con perturbar el mercado local de la vivienda, después de levantar preguntas sobre la legalidad de miles de viviendas en Marbella.
El problema se deriva sobre un sorpresivo anuncio en noviembre del año pasado por el Tribunal Supremo de Madrid. Que determinó que el Plan Urbano PGOU 2010 de Marbella existente para la fecha y elaborado hace seis años para determinar con precisión lo que se podía construir en el municipio durante la próxima década , era ilegal.
El fallo determinó que el plan de 2010 había sido diseñado para remendar las principales cuestiones de planificación después de una década de corrupción desde 1991, bajo el anterior alcalde de Marbella, Jesús Gil y se había elaborado con demasiada prisa. El plan ignora los problemas ambientales y económicos, se dijo, y no tuvo en cuenta la previsión de prestación de servicios básicos para un rápido crecimiento de Marbella.
Fue desechado durante la noche y el anterior plan de la ciudad PGOU 1986, que contaba con 30 años de vigencia, se restableció.
Como afecta esta resolución a futuros compradores, propietarios o cualquier persona que tuviese interés en una propiedad en Marbella?
Parte del problema radica que con el PGOU 2010 se legalizaron 16.500 propiedades que habían sido construidos de forma ilícita durante el mandato de Gil en el equivalente a suelos de determinada protección (cinturón verde). Ahora la legalidad de esas 16.500 propiedades está nuevamente bajo escrutinio y sus propietarios estarán en el limbo hasta que un nuevo plan sea elaborado.
Esto representara problemas y dificultades a la hora de querer realizar cualquier tipo de transacción comercial con las propiedades en cuestión. Preguntarnos si los Bancos prestarían dinero para la adquisición de alguna de estas viviendas, si su situación jurídica está siendo cuestionada. Profesionales del sector bancario comentan que los casos se estudiaran independientemente.
Se recomienda ampliamente la asistencia de Abogados a la hora de querer adquirir una propiedad y así comprobar el estado legal de la propiedad , su ubicación dentro del Plan General de Ordenación Urbana y si se ve afectada o no.
La implantación de la Ley de 1986 plantea también interrogantes sobre los nuevos proyectos.
Aquellos proyectos que cumplen con el plan urbano de 1986 como el de ICON en Santa Clara Golf – donde Knight Frank está comercializando villas de € 1.640.000 a € 1.850.000 con casas diseñadas por varios arquitectos de renombre en España, entre ellos los de González & Jacobson Arquitectura, están a salvo.
Foto: Proyecto que cumple con el plan urbano de 1986, CGI del desarrollo de Santa Clara Golf, donde villas tienen un precio de € 1.640.000 a € 1.850.000 diseñada por González & Jacobson Arquitectura.
El Ayuntamiento de Marbella confirma, que los proyectos, con licencias de obras concedidas antes de noviembre pasado, están legales. Ejemplo de ello la urbanización Jade Beach de Taylor Wimpey en San Pedro, en donde la segunda fase acaba de salir a la venta, con pisos de dos dormitorios con precios desde 500.000 €.
Bien sean Arquitectos, Constructoras o un Propietario emprendedor que quiera construir su vivienda sobre algún terreno en el ámbito de Marbella, se debe cumplir y ceñir al Plan Urbanístico de 1986.
A los desarrollos que aún no se le han concedido una licencia, podrían quedar congelados hasta que un nuevo plan se elabore. De acuerdo con el actual alcalde de Marbella, José Bernal, esto sería 2019 como muy pronto. Una de los proyectos afectado es the World, un nuevo desarrollo de alta gama en la denominada Milla de Oro de Marbella, donde en planos los apartamentos cuestan entre 1,3 millones de euros a 3,9 millones de euros.
En el caso de The World los daños ocasionados a los inversores se vieron resarcidos por los promotores. En otros casos puede que esta solución no sea tan clara.
Lo que menos necesita Marbella son proyectos inconclusos, que quedan a medio camino.
No todos los agentes inmobiliarios prestan atención a la resolución del PGOU y simplemente actúan como cazadores de propiedad sin ver y analizar el estado legal de las mismas. Pocos son conscientes o preocupados por ello.
Foto:
Proyecto que cumple con el plan urbano de 1986, CGI del desarrollo de Santa Clara Golf, donde villas tienen un precio de € 1.640.000 a € 1.850.000 diseñada por González & Jacobson Arquitectura.
En medio de la confusión, habrá algunos ganadores también, como los municipios vecinos de Benahavís y Estepona, donde la concesión de licencias no es un problema. “Wanda, un gran promotora, está mirando a invertir fuertemente en Benahavís.
Benahavis ,La Zagaleta hogar de uno de los barrios cerrados más caros del país, donde Savills está comercializando una villa de siete dormitorios de 16,7 millones de euros.
El Mercado de Villas de segunda mano en zonas como Río Real y Elvira está ganando popularidad. Compradores están viendo en este mercado una gran oportunidad ya que sus precios han bajado considerablemente desde su pico en 2007. Pueden obtenerlas por aproximadamente 700.000 €, pero habrá que renovarlas.
GUIA PARA EL COMPRADOR
- Alrededor de 140.000 personas viven en el municipio de Marbella, que cubre 45 millas cuadradas. En verano, la población incrementa a 700.000 habitantes.
- Las temperaturas alcanzan un promedio de 29C en julio y agosto, y caen a un mínimo promedio de 10ºC en diciembre
- Un total de 20 por ciento de todas las compras de propiedades en la provincia de Málaga en el año 2015 se realizaron en Marbella y el 60 por ciento de todos los compradores en la ciudad eran extranjeros.
Que se puede comprar por:
Por 500.000€ un apartamento de tres dormitorios en una comunidad cerrada en Nueva Andalucía.
Por 1 Millón€, un chalet de tres dormitorios junto a la playa en Los Monteros.
Por 10 Millones€, una Villa en el exclusivo Barrio residencial de Sierra Blanca de ocho habitaciones, 2.000 metros cuadrados .
Fuente: The Financial Times Limited 2016.
